L'Acheteur Consciencieux

Vous obtenez un acte d'un vendeur dans la forclusion. Avant que vous ne puissiez enregistrer l'acte, le vendeur donne un deuxième acte à votre concurrent. Le concurrent enregistre son acte au pays d'abord. Qui gagne ? C'est une question intéressante que la plupart des investisseurs ne semblent pas saisir. D'abord, comprenez qu'il y a deux questions ici : on est la propriété, l'autre est l'avis. L'enregistrement d'un acte n'est pas nécessaire de transférer la propriété d'immobilier. L'acte simple d'exécuter un acte et le livrer à l'acheteur passe la propriété.

Le système d'enregistrement donne l'avis constructif au monde du transfert de titre de la propriété. L'enregistrement implique simplement l'approvisionnement de l'acte original au tribunal de comté local ou le bureau de l'enregistreur et le clerc. L'acte original est copié sur l'ordinateur ou la microfiche, rendu ensuite au nouveau propriétaire. De plus, le comté impose l'assesseur exige d'habitude le classement “d'une déclaration de transfert de biens immobiliers,” qui contient une certaine information de base sur la vente.

Il y a des honoraires de classement de l'acte, qui court 10 $ par page. De plus, le comté, la ville et-ou l'état peut évaluer un impôt de transfert basé sur la valeur de la propriété ou le prix de vente. Cela fait l'enregistrement d'un acte une proposition chère dans des états qui chargent 2 % ou plus du prix d'achat. Si vous prenez un acte en prévision du faire d'une vente courte ou d'autre affaire qui a une petite chance de succès, tenant un acte dans votre cabinet de fichier jusqu'à ce que peut à la dernière minute être la seule option. Comprenez juste que si vous n'enregistrez pas, vous courez le risque d'un autre investisseur vous battant au coup de poing.

Chaque état a une loi d'enregistrement qui dicte qui gagne dans une bataille de la propriété dans le cas "d'un acte double" le scénario comme décrit ci-dessus. La plupart des états suivent une règle "d'avis de course", qui signifie que la première personne à enregistrer son document, victoires, tant qu'il est un acheteur consciencieux. Un acheteur consciencieux est celui qui :

• titre Reçu et enregistré en toute bonne foi et

• valeur Payée et

• n'Avait aucun avis d'un transfert antérieur

Dans une situation de forclusion, un investisseur obtient souvent un acte de renoncer au droit gratuitement . Ainsi, si un acheteur suivant obtient un acte pour rien, donc des rapports d'abord, il n'est pas un acheteur consciencieux. Aussi, s'il avait l'avis d'un transfert antérieur, même non enregistré, il n'est pas un acheteur consciencieux. S'il a agi de mauvaise foi, il n'est pas un acheteur consciencieux. Bref, la règle de BFP protège un acheteur innocent qui a vraiment disposé de l'argent et obtient un acte en toute bonne foi. Les investisseurs de forclusion agissent souvent de mauvaise foi, convaincant un vendeur pour donner un acte à une propriété qui a été déjà transférée.

Le côté pratique de la question, cependant, prouve votre cas. Si vous obtenez un acte d'un vendeur, donc votre concurrent obtient un acte et l'enregistre et n'est pas un acheteur consciencieux, que faites-vous ? Les mauvaises nouvelles sont que vous devez embaucher un avocat pour commencer un procès pour contester son titre. Cela ne peut pas valoir l'effort s'il n'y a pas beaucoup de bénéfice dans l'affaire. Cela peut signifier quelque chose de simplement enregistrer un lis pendens pour soutenir la revente de la propriété par l'autre investisseur, arranger ensuite de la cour. Bien sûr, vous devriez consulter avec un avocat avant la manière d'agir si vous êtes dans une situation où vous êtes incertains de vos droits légaux.

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