Efficacement Utilisation d'Immobilier Comps

Une des clefs à l'affaire immobilière établit la valeur marchande. Dans des sondages informels que j'ai pris avec des étudiants, l'incapacité de sentir l'immobilier d'utilisation confortable comps suis une des choses qui empêche vraiment les gens de prendre l'action. “Et si j'offre trop, ou le vends à trop peu ?” Ces questions peuvent mener “à une paralysie d'analyse” qui tue vos chances de faire des affaires immobilières. Rappelez-vous que le nom du jeu est la vitesse dans le placement immobilier. L'obtention ou n'obtenant pas une affaire réduit souvent qui peut faire l'offre d'abord. Ainsi, je veux marcher par comment signifier quelque chose du comps et les utiliser pour déterminer la valeur marchande.

D'abord, pour ceux que le souci de la vente à trop peu - je garantis que vous le ferez à un certain point, détendez-vous si ! Il y a toujours un acheteur là-bas qui payera plus pour n'importe quelle propriété, mais l'attente de semaines ou des mois pour cet acheteur ne nous le vaut pas comme des investisseurs immobiliers professionnels. Le nom du jeu doit entrer et sortir. Achetez-le et vendez-le rapidement. Ainsi, chaque maison que vous vendez devrait être beaucoup pour vos acheteurs. Si vous vendez rapidement, vous pouvez faire plus d'affaires chaque année et le maquillage peu de mille supplémentaire que vous pourriez avoir fait sur n'importe quelle affaire donnée. La clef est que vous avez fait de l'argent. Si vous pouvez le faire une fois, vous pouvez le faire cent fois, faites donc plus d'affaires et n'inquiétez pas que vous ayez absolument maximisé le bénéfice sur chaque affaire immobilière. Rappelez-vous que nous faisons notre argent quand nous achetons. L'achat est bas notre centre primaire, parce que si vous faites ce droit, tout le reste sera excellent.

Il va de soi que plus récent un immobilier comp est, plus de valeur il est à nous en termes d'établir la valeur marchande. Il va aussi de soi qu'une propriété qui est inscrite pour un certain prix n'est pas un comp. La clef est ce que les choses ont en réalité vendu puisque pas pour quoi ils sont actuellement pour la vente. Après tout, le prix de ventes est juste quiconque conjecture la meilleure quant à ce qu'une propriété apportera. Un comp est une vente réelle qui montre ce qu'un acheteur réel obtenant un prêt réel a payé dans ce voisinage. Il y a des secteurs où vous aurez comps abondant et des voisinages d'où il n'y a pas simplement beaucoup de comps pour choisir.

Où vous avez une bonne provision de comps, votre travail en établissement de la valeur marchande est beaucoup plus facile. Tout d'abord, plus récent un comp est, plus d'utilisation il est à nous. Vous voudrez obtenir votre comps d'Agents immobiliers. Les agents immobiliers sont une partie clef de cette affaire et vous devez sortir et établir un rapport avec un Agent immobilier pour vous aider à obtenir la meilleure information vous pouvez. Je sais qu'il y a des sites sur l'Internet qui revendiquent être capables de vous donner comps, mais sans exception j'ai constaté que leur information est datée ou incomplet comparé à ce que je peux arriver de mon Agent immobilier. Nous voulons la meilleure information que nous pouvons obtenir, utilisez donc vos Agents immobiliers! Rappelez-vous qu'après que vous faites votre premier traitent un, ils désireront vous aider de n'importe quelle façon ils peuvent. (Ils vous aideront avant cet aussi, mais une fois que vous obtenez le premier fait, vous êtes vraiment dans l'affaire).

Essentiellement, dans l'utilisation du comps, vous agirez comme un expert. Vous ferez ce que l'on connaît comme une analyse de marché comparative. Cela compare juste d'autres propriétés avec des ventes récentes à la propriété que vous considérez l'achat, ou la préparation pour la vente. Les rajustements sont faits par l'expert pour la condition de la propriété, le métrage carré et des fonctions etc. Vous aurez une pile de ventes récentes devant vous. L'original inscrivant l'information sera inclus avec chacun d'entre ceux-ci. Vous saurez ainsi le métrage carré, le numéro de chambres à coucher et des bains, n'importe quels indices de rénovation des notes de l'Agent immobilier sur la feuille d'inscription (“la Nouvelle cuisine! Nouvelle tuile ou tapis partout dans!”) Vous aurez aussi les jours sur le marché et l'original demandant le prix de ventes et au prix. L'inscription de feuilles peut aussi vous dire si la propriété est en forme grossière. Des détails comme “la Nouvelle Allocation de Tapis, ou Fixer Supérieur” vous fait part que la propriété est probablement en forme grossière. Si vous regardez une maison qui est en forme grossière, l'information sur ce que d'autres maisons semblables vendues à sont inestimables.

Ce que j'aime faire est le premier groupe ceux par leur proximité à l'immobilier par lequel je suis intéressé. Si j'apprends un voisinage entier, je les grouperai typiquement par la rue. La supposition que j'etablis le prix d'une propriété particulière qu'un vendeur est entré en contact avec moi de, ou qui je se rencontre plus tard, j'empilerais en haut le comps qui est juste autour de cette maison de haut en bas comment clairement ils le miroir la maison que je regarde. Tout près de la maison un comp est, plus de poids il a la supposition de cela c'est une bonne allumette pour la propriété que nous regardons. Je saurais les détails préliminaires en termes de chambres à coucher et des bains du vendeur dans notre conversation initiale. Ou, je pourrais simplement tirer cette information du bureau de l'assesseur fiscal en ligne. Rappelez-vous que le bureau de l'assesseur fiscal n'est pas toujours corrigent parfaitement . Par regarder ceux-ci, je commencerais à arriver une image de ce qu'une maison vaut dans ce secteur.

Si un peu de comps pour une 3 chambre à coucher 1 bain est à 120,000 $ et certains est à 90,000 $ et nous n'avons pas beaucoup plus d'information que laquelle, nous pouvons supposer que ceux que cela a vendus à 120,000 $ étaient en bonne forme. Ils pourraient même par mis à jour et ont doucement rénové. De nouveau, l'original inscrivant la feuille peut nous donner que l'information, comme peut “une commande par.” Si la peinture est nouvelle, avec un plat de coup de pied brillant sur la porte et le matériel de fantaisie, vous pouvez supposer que cette propriété était arrangée "la première classe" pour obtenir ce prix de ventes particulier.

Les experts déduiront pour le métrage carré si la propriété particulière est plus petite qu'un comp qui est utilisé. Ils peuvent ajouter à leur évaluation si la propriété qu'ils évaluent est plus grande que l'autre comps. Nous avons constaté que le pourcentage de différence dans la taille ne touche pas à un pourcentage direct dans la valeur. Autrement dit, mille pied carré à la maison ne vaut pas 50 % moins qu'une maison qui est 50 % plus grande (1,500 pieds carrés) dans la même rue. Nous avons constaté que le meilleur indicateur de valeur est le numéro de chambres à coucher et des bains. Si nous pouvons ajouter un bain à une maison et désirons faire ainsi, nous savons que nous pouvons obtenir un prix pour la maison conformément à d'autres 2 maisons de bain. Un bain à la maison vaudra généralement 20 % moins qu'un deux bain à la maison à mes marchés. Ainsi vous pouvez voir comment il paye pour les ajouter où vous pouvez. Nous comparons des pommes aux pommes où nous pouvons. Ainsi, ayez en comps qui a le même numéro de chambres à coucher et des bains dans votre secteur. Si votre maison est plus grande (pour dire 4 chambres à coucher dans un secteur de 2 et 3 maisons de chambre à coucher), j'utilise généralement le comps sur les trois propriétés de chambre à coucher si trois chambres à coucher sont le numéro typique de chambres à coucher pour les maisons qui ont vendu. Je sais que la 4ème chambre à coucher aidera la maison à vendre plus rapidement, mais je ne veux pas payer pour ce propriétaire bâtissant trop de sa maison.

Toujours soyez prudent sur comps que vous comparent les mêmes styles architecturaux. Nous avons constaté que les maisons de ranch vendent à une remise significative aux bungalows de style d'artisans, bien qu'ils puissent être très près l'un de l'autre dans une rue ou dans un voisinage. Ainsi, faites un point d'en réalité regarder le comps et déduire toujours de l'argent si on ne désire pas comme le style architectural le secteur a des styles architecturaux différents. Je représente d'habitude environ 15-20 % pour cette déduction si je ne peux pas obtenir bon comp pour ce qu'une maison de ranch (moins désirable) vend à dans mon secteur contre un style d'artisan à la maison (plus désirable). C'est aussi un bon principe de base pour suivre si vous avez un secteur avec un style architectural et vous regardez l'achat “du garde solitaire” à la maison qui diffère du reste. Notez que l'étude si n'importe quel style est plus préféré qu'un autre fait partie de votre étude de marché. Typiquement les maisons de style de ranch sont les moindres désirables, avec des styles architecturaux majestueux plus vieux apportant le dollar supérieur.

En vendant, nous essayons généralement de pousser le marché où nous pouvons. Rappelez-vous que nous avons compté en obtention ce que les autres maisons "moyennes" vendues pour quand nous avons calculé que payer pour la propriété en premier lieu. Nous ferions un bénéfice sur notre jolie maison même si nous l'avons vendu pour ce que les autres vendus puisque mais nous repeignions généralement et avons nettoyé, donc nous devrions faire quelque peu mieux. Si la plupart des maisons vendues ont été vendues dans la sorte de forme d'occupant de propriétaire moyenne et nous sommes vraiment allés pour cela et l'avons fait très assez, nous DEVRIONS arriver plus pour la maison que les autres maisons vendues à. C'est seulement logique et l'expert devrait le voir. Nous avons littéralement fait monter des prix de voisinage entiers avec un peu de comps nous avons vendu et obtenons des appels des Agents immobiliers qui doivent avoir bon comp pour justifier une évaluation dans des secteurs dans lesquels on connaît que nous investissons. Si nous entrons et faisons un rapide nettoient, nous devrions vendre à ce que d'autres maisons ont vendu à.

Prennent conscience du métrage carré aussi et le numéro de pièces. Si vous avez 5 comps et chacun d'entre eux a un métrage carré qui est 20 % ou plus grand que votre métrage carré, même avec le même numéro de chambres à coucher et des bains, être prudent. Vous allez probablement devoir escompter votre offre quelque peu pour représenter la taille moindre. Nous déduirons généralement 10 % ou ainsi pour en hausse de 20 % dans la taille moindre assumant que nous avons les mêmes pièces (des chambres à coucher et des bains) qu'ils ont. Généralement plus grand une maison est et plus de bains et chambres à coucher, plus rapidement il vendra. Ainsi si vous allez acheter n'importe quelles petites maisons (900 pieds carrés ou moins) avec deux chambres à coucher, être préparé pendant une période de tenue plus longue. Il peut prendre pour doubler le temps pour vendre une propriété plus petite que ses plus grands voisins. Ainsi, si la moyenne à la maison vend dans 30 jours, vous devriez compter 60 jours +. Représentez ceux dans vos dépenses de tenue.

Le plus grand problème que les gens ont détermine la valeur marchande où ils n'ont pas beaucoup de comps. Si vous avez la plupart de comps, il est assez facile de trouver quelques maisons qui sont très semblables à la maison pour laquelle vous essayez d'atteindre une valeur. Nous avions récemment un peu d'expérience avec le type de voisinage qui avait juste quelques comps et je vous donnerai notre plan pour traiter avec ce type de situation. Mis entre une frontière forte (une route principale) et un voisinage plus haut évalué, un voisinage de 400 maisons de +/-a été assis. Personne n'avait vraiment réhabilité des propriétés dans le secteur, qui avait des boîtes de ranch de brique d'années 1950 en forme surtout convenable. Ils étaient le propriétaire occupé par des propriétaires de col bleu. Les rues avaient un sens agréable en général et il a vraiment ressemblé à une bonne place pour essayer et acheter quelques propriétés. Le problème était ce pas beaucoup de maisons avaient vendu dans l'année dernière. Ainsi, le regardant comme des investisseurs, il y avait la preuve moins disponible quant à ce que les propriétés vendraient à. J'ai regardé le comps qui a existé et a vu qu'ils n'étaient pas certainement des propriétés réhabilitées. Ils ont regardé plutôt relativement les propriétés décemment maintenues qui ont été vendues plus ou moins "en l'état" à d'autres occupants de propriétaire.

Le code postal dans lequel ces propriétés étaient avait apprécié à un taux d'autour de 20 % par an, donc cela a semblé solide comme un voisinage éventuel pour travailler. Ce que nous avons fait a été assumé que le comps que nous avions était précis pour la valeur marchande des maisons dans le voisinage généralement. Toutes les maisons étaient typiques 3 chambre à coucher 1 bain ou 2 maisons de bain, donc c'était vraiment une pomme à la comparaison de pomme. Nous avons pris comps récent (seulement deux ou trois) et avons donné ce poids égal avec environ six comps au cours des deux dernières années. Je savais que le secteur devrait avoir apprécié quelque peu depuis ces maisons vendues, mais je les ai traités comme s'ils étaient comps récent pour être conservateurs pour que même si le secteur n'ait pas apprécié beaucoup, je serais toujours couvert. En outre, nous avons supposé que les propriétés qui ont vendu étaient en forme propre comparable avec la condition d'une location propre. Cette nouvelle peinture intérieure signifiée, nettoyez la cuisine avec des contresommets convenables, le lavabo de salle de bains agréable et le cabinet et la toilette regardante convenable. Je savais que tout le comps avait la chaleur centrale et l'air de l'information sur la feuille comp, donc je savais que n'importe quelle propriété qui n'avait pas la chaleur centrale et l'air me vaudrait environ 3,000 $ moins (le coût pour installer la chaleur centrale et l'air) puisque je devrais installer un système pour cette somme d'argent.

Ainsi pour produire une valeur pour une propriété particulière, j'ai simplement dû prendre le prix de ventes moyen pour des maisons semblables dans les deux dernières années (que j'ai dû retourner que loin parce que nous avions si peu de ventes dans ce secteur) et ajuster pour le coût de peinture et le duvet mineur en haut. Soustrayez de mon bénéfice minimal de 20,000 $ et j'avais un prix supérieur que je pourrais me permettre de payer. D'habitude, je ne me soucierais d'aucun comp plus vieux que 6 mois si le marché apprécie. Cependant, j'ai dû considérer comps plus vieil ici comme ceux-ci sont tout ce qui était disponible. Notez que sur la fin vendante avec une propriété comme cela, vous n'utiliseriez pas le comps pour mettre votre prix de ventes. À cause des propriétés plus haut évaluées tout près et l'appréciation énorme générale dans le secteur général, ces maisons seraient évaluées significativement plus haut que le comps et intégré avec ce que vous pourriez entrer à un voisinage comparable avec des maisons comparables dans le style architectural et vous sentir etc.

Voulez-vous entrer aux secteurs comme cela où il n'y a pas beaucoup de valeur marchande claire sur comps ? Si vous n'avez pas fait votre première affaire, probablement non. Vous devriez laisser quelqu'un d'autre prendre la première décharge dans le secteur. Laissez quelqu'un d'autre acheter et réhabiliter et établir quel le nouveau prix du marché est. Alors vous pouvez plonger dans et acheter tout que vous pouvez obtenir vos mains sur. Si vous étiez un investisseur commençant, vous pourriez attendre et observer un secteur comme cela. Une fois que vous avez plus d'expérience, travaillant dans un secteur comme ce sera "une chose facile" comme vous commencerez vraiment à comprendre votre marché et ce que la moyenne homebuyer penserait à ce secteur et réagirait aux niveaux d'évaluation différents.

Finalement, il y a des secteurs où il y a seulement quelques comps ou même un plus grand numéro de comps, mais les propriétés est tout très différent. Certains ont la superficie, certains ne font pas. Quelques maisons dans le voisinage sont contemporaines, un certain traditionnelles, un certain style de ranch, certains peuvent être juste un méli-mélo plat de styles. Dans ces circonstances, établissant la valeur est très difficile. Nous n'aimons pas travailler dans des secteurs comme cela dans la mesure du possible. Dans l'occasion rare que nous, le prix de la maison doit être très bas pour que soyons là une grande marge pour l'erreur. Nous voulons toujours persévérer dans les secteurs qui ont un style commun et où les propriétés peuvent être comparées relativement facilement. Comme nous avons discuté, n'ayant pas beaucoup de comps ne nous arrêtera pas d'établir la valeur marchande où les maisons ont d'un style commun. Si les propriétés sont tout d'une manière extravagante différent, ayant peu de comps sont une recette pour le désastre.

Rappelez-vous que vous ne devez jamais évaluer la valeur d'une propriété parfaitement. Si vous encastrez $au moins 20,000-$25,000 bénéfice (un minimum!), agitent un peu l'une ou l'autre voie ne sera pas fatal. Avec même un petit numéro de comps, vous devriez être capables d'arriver près d'une valeur que quelqu'un désirera payer pour une propriété dans un temps raisonnable.

J'ai récemment correspondu avec un étudiant qui avait une avance sur une maison dans un secteur qui s'améliorait rapidement dans le centre d'une ville nord-est. Son haut comps était tout de l'ouest de sa propriété. Sa propriété était sur le bord du secteur s'améliorant. J'ai expliqué que dans ces situations, vous devriez considérer le plus mauvais scénario de cas, qui est le comps à l'est (dans ce cas), ou loin des valeurs plus hautes. Cette voie, vous pouvez vendre au prix inférieur et faire de l'argent si vous avez besoin à, mais avec bon espoir la marée de prix plus hauts fera votre hausse des prix quand vous êtes prêts à vendre. Les acheteurs peuvent estimer que sa propriété est plus semblable aux propriétés plus haut évaluées, mais il ne supposera pas qu'ils font ce rapport. Ainsi, n'assumez pas le meilleur scénario de cas, mais le plus mauvais et votre carrière de placement sera plus longue et plus stable.

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