Grand Frère Vous observe, Nouvelle (Mauvaise) Législation Venant Votre Voie

Bien, il semble qu'avec tout vous faites le droit, il y a toujours quelqu'un d'autre le faisant mal, faites-le mal, ou le faire de cela illégalement. Entrez au Grand Frère ... le législateur "bien intentionné" qui veut être réélu en passant une loi qui protège l'innocent des mauvais gens ou de leur stupidité propre. De quoi parle-je ? Plusieurs états ont passé ou sont sur le point de passer une éruption des lois qui feront étant un investisseur immobilier une vocation très difficile. Tandis que je comprends vraiment le besoin de quelques directives et révélations du gouvernement pour m'assurer que les gens font des choix informés et sont protégés des mauvais gens, ces lois rejettent le bébé avec l'eau de bain et causeront probablement le mal financier aux marchés immobiliers dans ces états. La chose suivante est un examen de quelques lois récentes et factures qui sont en suspens ou ont passé.

Il Est Important que Vous Lu Cela Même si Vous n'Êtes pas dans Ces États

Quand il vient aux lois comme ceux-ci, il est "le singe voient, l'argent fait", aboutissant à l'effet domino. Votre état peut être suivant, prêtez si l'attention. Visitez-vous le site Web de l'état et l'examen dépendant des factures. Formez un comité d'action politique local. Être impliqué dans le processus politique. Si vous êtes dans un de ces états, appelez, le fax et envoyez par courrier électronique vos représentants. Envoyez par courrier électronique tous vos amis et collègues. Piquet dans des constructions d'état. Entrez en contact avec vos gens de nouvelles locaux. Si vous êtes assis silencieux, vous n'avez aucun droit de se plaindre!

Le Texas - la Facture 629 de Sénat - A passé

Cette facture est un amendement à une loi précédente a passé en 2001 qui a réglé des contrats de terre de versement. La loi actuelle appelle ces "des contrats exécutoires" et exige de certaines révélations, dont la plupart ne sont pas la grande affaire. Cependant, les pénalités pour le non-respect sont substantielles et ne portent aucun rapport au mal supposé les consommateurs se dirigeraient si les révélations ne sont pas suivies. C'est essentiellement une aubaine pour les acheteurs qui constatent qu'un bon avocat martèle une technicité que la plupart des investisseurs ne sont pas conscients de. SB 629 le prend en haut une encoche classifiant le bail/options comme "des contrats exécutoires", le même comme des contrats de terre. C'est mortel pour les investisseurs qui veulent tenir la propriété de bénéfices fiscale en vendant sur le bail/option et profitant de taux de plus-values de cessions. Si le Texas appelle un bail/option un contrat exécutoire, il le fait une vente, ayant ainsi un impact fiscal négatif sur le vendeur qui peut vouloir reporter ses bénéfices par un 1031 échange quand le locataire exerce son option pour acheter.

Et, nous devenons juste commencés...

La facture rejette plus loin à un investisseur de vendre une propriété selon le bail/option OU le contrat de terre si le vendeur a un prêt sous-jacent sur la propriété sans permission écrite de ce prêteur. Puisque peu, s'il en est tels des investisseurs ont des propriétés libres et claires, cela efficace d'éliminer le processus d'acheter une propriété, le finançant, revendant alors sur un contrat de terre ou un bail/option. C'est mauvais parce qu'il blesse non juste des investisseurs, mais quelqu'un qui a une maison qu'ils veulent déplacer. Les constructeurs vendent souvent des propriétés sur une base "de-loyer-à-propre" et seront maintenant interdits de faire ainsi si est là à la base du financement sur la propriété. Et si vous un fixer-et-donner-un-petit-coup, mais faites sont incapable de revendre la propriété pour l'argent comptant ? Peut-être le bail/option serait la solution donc vous pouvez couvrir vos paiements d'hypothèque en obtenant toujours une vente ? Ce ne sera pas possible au Texas si cette facture passe.

Et, il empire!

SB 629 états que vous ne pouvez pas vendre à une propriété conformément à un contrat exécutoire à moins que vous n'ayez le titre de la propriété. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire un bail/option de sandwich au Texas - la Période. La facture a aussi une liasse de révélations et des règlements sur le bail/options, aucun n'est repréhensibles.

Lisez la facture here:Senate la Facture 629

La Caroline du Nord - la Facture 725 de Maison (dépendant toujours )

La facture 725 de Maison est une poussée du bureau du Procureur Général de la Caroline du Nord, qui a été sur le saccage contre des investisseurs pour quelque temps. Le bureau de l'AG'S revendique avoir "des centaines de plaintes" des gens qui ont été blessés par les investisseurs qui ont acheté des propriétés "soumises" aux prêts d'hypothèque existants, ensuite manqués à ses engagements. J'ai beaucoup de mal à croire que plus que quelques plaintes ont été jamais classé. De la voie la facture est écrite il est clair qu'ils ne comprennent pas juste comment ces transactions travaillent.

Cette facture est visée contre l'investisseur qui achète une propriété soumise à un prêt existant, le revend la propriété selon le bail/option ou le contrat de terre à un consommateur. La facture exige un certain nombre de révélations à toutes les parties impliquées, dont un peu est excellent et dont un peu est absurde et sans rapport. La facture proposée exige que le vendeur obtienne la permission écrite express de son prêteur avant le transfert d'une propriété soumise à un acte existant de confiance, qui n'arrivera jamais probablement . Et, même si c'était possible, les délais il prend pour un vendeur pour obtenir la permission de son prêteur tandis qu'il est dans la forclusion est complètement peu pratique. Cela blessera le vendeur qui est dans la forclusion et cherchant à simplement "déposer" sa propriété pour ce qu'il peut arriver. Si l'investisseur peut guérir les remboursements du vendeur et-ou négocier une vente courte avec le prêteur, chacun s'éloigne heureux. Si un vendeur n'a aucune option, il va s'éloigner de la propriété et la banque aura un autre REO. Chacun perd.

Maintenant, de l'avis de tout le monde, quelques investisseurs muets ou sans scrupules ont pris des actes de vendeurs, ont promis de payer, ensuite manqué à ses engagements, laissant le vendeur avec la fin courte du bâton. La chose juste à faire est exigent des révélations pour que le vendeur entre dans l'affaire sachant le risque. Des hypothèques de taux réglables sont très dangereuses, aussi, qui est pourquoi R.E.S.P.A. exige des révélations. Le gouvernement n'est pas parti la fin d'acte et met hors la loi des prêts de BRAS. Curieusement, la facture exempte des agents immobiliers de la loi, qui signifie qu'un agent autorisé pourrait théoriquement acheter une propriété soumise à un acte existant de confiance sans permission de prêteur et sans les mêmes révélations qu'un investisseur non-autorisé serait exigé pour donner. Le côté soupçonneux de moi pense que les agents immobiliers sont aussi derrière cette facture, essayant de coincer le marché en placement ou l'exigence de l'aide d'un agent sur ces affaires donc ils peuvent profiter.

Et, la partie la plus ridicule de la facture a adressé les gens comme moi, exigeant tous les séminaires éducatifs inclure une copie de la nouvelle loi dans nos matériels. Je suppose que les dessinateurs techniques de cette facture ont échoué à examiner le premier amendement, qui interdit le gouvernement de limiter le contenu de liberté de parole.

Lisez la facture ici : la Facture 725 de Maison

Le Maryland - la Facture 1288 de Maison (A passé)

La facture 1288 de Maison est destiné aux investisseurs de forclusion traitant avec des vendeurs dans la forclusion.

Les cibles de facture deux types d'activités, "Consultation de Forclusion" et "Achat de Forclusion". "Un consultant" est quelqu'un qui charge apparemment des honoraires pour donner le conseil au propriétaire et-ou l'aider à être en pourparlers avec son prêteur ou obtenir un nouveau prêt. Un consultant doit révéler ses services par écrit et offrir un droit d'annuler cet accord à tout moment. Le consultant ne peut pas acheter la propriété du propriétaire, ni peut un de ses "associés" (non clairement défini). L'acheteur de forclusion doit aussi donner de certaines révélations par écrit, y compris un droit de dix jours d'annuler le contrat. Cela signifie que vous ne pouvez pas obtenir un acte sans donner un 10 jour à un propriétaire "vous calmant" la période. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise idée, mais il peut empêcher un propriétaire qui se bat avec une dernière limite de faire une vente de dernière minute. Peu importe combien de temps le processus de forclusion, la plupart des propriétaires attendent jusqu'à la semaine dernière avant la prise de l'action.

La partie finale de la facture traite avec une forclusion "le retransport", c'est-à-dire une affaire où les séjours de propriétaire dans la propriété conformément à un bail, réservant l'option pour racheter la propriété de l'acheteur à une date ultérieure. Je n'aime pas particulièrement ces sortes de transactions, parce qu'ils échouent généralement et ils peuvent parfois être reclassifiés par les cours comme des prêts déguisés. D'autre part, beaucoup de propriétaires faisant face à la forclusion n'ont aucun autre moyen pour sauver leur propriété et à un marché libre devrait avoir l'occasion de s'engager dans une transaction qui leur permet d'essayer de sauver leur domestique basé sur des décisions intelligentes, informées. Cette loi exigerait que l'investisseur donne au propriétaire 82 % des revenus de la vente si le propriétaire ne peut pas racheter la propriété, qui le rend impraticable pour n'importe quel investisseur même déranger l'essai d'aider le propriétaire. Bref, une telle loi endommagerait plus de propriétaires que cela prétend protéger. Les 22 pages d'exigences sont très techniques, donc vous devriez le passer en revue en détail avec un avocat local. La facture 1288 de Maison - Texte intégral dans Format de PDF

La facture 06-071 de Sénat du Colorado (Toujours dans Comité)

La facture de Colorado est poussée par le Procureur Général et l'Association de l'Administrateur de Public du Colorado (le processus de forclusion du Colorado implique un fonctionnaire public, l'Administrateur de Public de comté). Cette facture est une version diluée dans l'eau de la Facture de Maryland, qui réglera aussi "des consultants de forclusion" et "des acheteurs d'équité". Par des efforts faisants pression, nous avons fait l'oreille du bureau de l'AG'S obtenir quelques bons amendements à la facture qui devrait aboutir à un morceau sensible de législation. Comme la facture de Maryland, la facture de Colorado interdit "un consultant" ou un de ses associés d'acheter une propriété dans la forclusion du propriétaire. La facture, comme amendé, définit mieux "un consultant" afin de ne pas confondre une telle personne avec "un acheteur" qui achètera la propriété, n'offrant pas le propriétaire "le conseil pour l'argent". La facture est toujours dans la discussion et nous espérons plus loin raffiner certaines des dispositions "de retransport" pour le faire la foire pour des investisseurs et protéger des propriétaires de prédateurs. La facture ajoute aussi des pénalités criminelles pour la violation de la loi, qui est certainement effrayante pour l'investisseur moyen qui ne comprend pas comment se soumettre. Si vous êtes dans le Colorado s'attendent à ce qu'un séminaire Cet été explique toutes les nuances!

La facture 2349 de Sénat de l'Illinois (Toujours dans Comité)

La loi de l'Illinois est semblable à la Facture de Maryland, mais le prend en haut une encoche. La facture proposée aussi s'appliquerait aux propriétés "dans la détresse", c'est-à-dire les propriétaires qui sont 90 jours tard, mais aucune forclusion n'a été classée. C'est extrêmement dangereux parce qu'il n'y a aucun public classant jusqu'à ce que l'action de forclusion n'ait commencé, ainsi aucune façon de savoir qui est en défaut! Aussi, la facture d'Illinois exigerait qu'un investisseur règle les privilèges du vendeur avant le faire d'un retransport de forclusion, c'est-à-dire vous ne pouvez pas prendre une propriété soumise le prêt existant et le vendre en arrière sur un bail/option. Cependant, vous n'êtes pas interdits de prendre soumis et le vendre à un tiers.

La facture d'Illinois contient aussi "82 % de revenus au vendeur" la disposition, qui tue efficacement n'importe quel investisseur intelligent de devenir impliquée. Pourquoi voudriez-vous acheter une propriété et risqueriez le défaut de propriétaire, le classement de la faillite et le transport de vous dans la cour bénéfice brut plus de 18 % ? D'autre part, je peux voir l'argument pourquoi c'est clairement injuste pour un propriétaire de perdre une propriété avec l'équité de 50 % pour le non-paiement du loyer d'un mois, mais ces cas sont rares. En tout cas, une cour a toujours le pouvoir équitable d'appeler un contrat "peu consciencieux" où il voit convenable. L'utilisation d'un numéro arbitraire comme 82 % ne peut pas être faisable quand l'économie immobilière locale est dans la toilette et les banques vendent des propriétés à 60 % de valeur ou moins. Bref, le gouvernement devrait laisser le marché libre ouvert pour les gens pour faire des affaires qu'ils veulent faire, punir ceux qui prennent l'avantage injuste et exigent des révélations obligatoires donc les gens peuvent faire des choix informés.

Conclusion

J'ai des sentiments mitigés de ces nouvelles factures ... d'une part, ils sont des réponses impétueuses les effets secondaires d'un marché immobilier fort, des investisseurs décourageants de devenir impliqués dans des affaires et aboutissant à plus de propriétés allant à la banque. D'autre part, certaines de ces factures fournissent "des ports sûrs" pour les investisseurs qui suivent la lettre de la loi. Puisqu'il y a vraiment peu de lois qui touchent au placement d'immobilier "créateur", fournissant des règles détaillées fait le litige par un vendeur fâché ou un locataire/acheteur plus difficile. Il est dur de dire, "vous n'avez pas révélé X, Y et Z" quand en fait la loi exige seulement "A, B et C". Si les investisseurs dans ces états font un peu de bruit en entrant en contact avec leurs représentants d'état tout de suite, on peut passer une version modifiée de ces factures faisant chacun heureux. Et, si quelque chose aborde dans votre état propre, est impliqué dans le processus avant qu'un mauvais morceau de législation ne vous mette de l'affaire.

Je recommande fortement de faire la chose suivante :

1. Sont impliqué tôt dans le processus. Découvrez qui pousse la facture dans votre état et pourquoi. Entrez en contact avec ces groupes et offrez d'aider dans le processus législatif en discutant les effets pratiques de ces lois et d'autres alternatives.

2. Faire impliquer d'autres groupes dans le processus. Les leaders de communauté, comme des associations d'investisseur immobilières, hypothéquent des associations de courtiers, des sociétés de titre, les conseils d'agents immobiliers, etc. Souvenez-vous, les banques ne veulent pas ces propriétés de forclusion dans leur inventaire, donc ils ont besoin d'investisseurs soutenant financièrement des propriétés avant qu'ils n'aillent à la vente.

3. Parler à vos représentants locaux. Les législateurs de l'Etat sont généralement accessibles, appeler, le fax et visitent même leurs bureaux. Faites-les savoir que vous êtes un électeur dans leur zone qui a des soucis.

4. Parler à la Presse. Les médias poussent des histoires comment les gens dans la forclusion perdent leurs maisons, mais il y a deux côtés à chaque histoire. Conversation avec journal local, radio et personnalités de télévision. Écrivez des lettres au rédacteur de votre papier (le clic ici pour un bon exemple).

5. Embaucher un membre d'un groupe de pression. La meilleure façon d'obtenir l'accès aux législateurs est la bonne vieille voie modelée - l'argent. Les membres d'un groupe de pression (aussi connu comme "des Experts de Relations publiques") ont des rapports avec des fabricants légaux différents et peuvent vous faire un auditoire entendre vos questions. Ils peuvent découvrir qui est pour et contre des questions particulières et qui peut ou amender ou "tuer" une facture particulière étant présentée. Sur le niveau national, l'Association nationale de Reconstructeurs Domestiques Responsables et des Investisseurs a www.NARHRI.org été active dans environ 8 états.

La chose la plus importante est de devenir impliquée tôt dans le processus.

Bill Bronchick

William Bronchick, le PDG de Publications Legalwiz, est un avocat Nationalement su, l'auteur, l'entrepreneur et l'orateur. M. Bronchick a pratiqué l'immobilier et légal depuis 1990, ayant soit impliqué dans plus de 600 transactions. Il a apparu comme un invité en nombreuse radio et des causeries de télévision incluant CNBC le Déjeuner de Pouvoir. Il a été montré dans qui est qui dans l'Affaire américaine, le Magazine d'Argent, Los Angeles Times et le Journal d'Affaire de Denver. William Bronchick a servi du Président de l'Association du Colorado d'Investisseurs Immobiliers depuis 1996.

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