Quelques Règles du jeu (et Règles de Maison, Aussi)

Si vous deviez supposer que l'achat d'une maison n'est pas comme l'achat d'un colis de terre, vous auriez raison - et vous auriez aussi tort. Bien que l'achat de maison diffère de la transaction de terre, c'est en réalité le même dans des certains respects clefs. La raison est il y a deux ou trois principes critiques qui s'appliquent à tous les types de propriété - des maisons, la terre, des centres au détail ou indépendamment de - et ils peuvent avoir un grand impact sur la valeur d'une propriété et son appel du marché.

Emplacement (Emplacement, Emplacement)

Nous avons tous entendu dire que l'emplacement est la chose la plus importante d'une propriété, mais pourquoi c'est vrai ? Vous pouvez démolir ou ajouter sur la maison ou peut-être le prendre même et le déplacer (bien que ce soit cher et souvent non faisable), mais vous ne pouvez pas prendre la terre et le déplacer. C'est la terre qui donne la propriété son emplacement et l'emplacement sont la seule chose d'une propriété que vous ne pouvez pas changer. Il détermine comment la propriété peut être utilisée (divisant en zones), la visibilité et l'accessibilité aux utilités publiques et il a un effet positif ou négatif sur la valeur basée sur les propriétés environnantes.

Valeur Est Quant à Utilisation

Si la propriété correspond à la plupart de vos besoins et veut, ce sera plus de valeur à vous. Combien de fois avez-vous marché dans un magasin et avez acheté quelque chose que vous ne pouviez pas utiliser ou n'avez pas vraiment voulu seulement parce que vous avez pensé que le prix était ridiculement bas ? Auriez-vous payé beaucoup plus pour cela ? Probablement non.

Un corollaire de ce principe est que la valeur inhérente de la propriété augmente si la propriété peut être utilisée par beaucoup d'acheteurs potentiels ou catégories d'acheteurs. Supposons que vous pensez à l'achat d'un lot de construction qui a un flot passant en courant dans son yard de devant. Votre constructeur vous dit qu'il devra mettre la maison sur le côté lointain du flot et l'allée (environ 200 ’ longtemps) devra croiser le flot. Le coût pour tout ce travail sera environ $30-40,000. Cette allée pourrait vous coûter plus que 30,000 $ initiaux dans quelque temps dans la maintenance, des réparations et refaisant surface. Cependant, quelque chose d'encore plus important devrait vous faire hésiter. Un jour quand vous essayez de vendre la propriété, vous pourriez découvrir que la plupart des acheteurs ne voudront pas la propriété à cause du flot et de l'allée ou ils vous offriront beaucoup moins que vous veulent pour cela. Maintenant que cette propriété vous vaut-elle ? Quand vous vendez, vous devrez probablement escompter le prix ou attendre une longue période de temps l'acheteur "juste" pour venir - ou tous les deux.

Valeur = Prix + Termes

En fin de compte, les acheteurs déterminent ce qu'une propriété vaut, mais une offre est beaucoup plus que le juste prix. C'est un jeu de balance avec le prix d'un côté et des conditions générales sur l'autre. La valeur réelle de n'importe quelle propriété est le prix un acheteur désire payer en échange des conditions générales. Vous voulez acheter ce lot de construction avec le flot y passant en courant. L'eau publique et l'égout ne sont pas disponibles et le vendeur n'a pas eu la propriété évaluée pour déterminer si un certain type de système de disposition de vidanges serait approuvé par le département de santé de comté. Vous devez savoir si le lot est buildable. Vous ne voulez pas dépenser l'argent pour évaluer à moins que le vendeur n'accepte votre offre et vous ne voulez pas devoir acheter la propriété si vous ne pouvez pas obtenir un permis de construire. Ce que vous pourriez voici donnent un contingent d'offre au vendeur sur votre capacité de faire approuver la propriété pour un certain type d'égout et autre chose vous devriez pour obtenir un permis de construire. Vous allez plus probablement offrir au vendeur un prix plus haut si le vendeur serait d'accord avec ces conditions que si le vendeur a voulu vendre “comme est.” Les vendeurs qui obtiennent le prix le plus haut doivent d'habitude donner des termes favorables à l'acheteur. Les acheteurs qui veulent le prix le plus bas devront précéder le plus si pas toutes leurs éventualités. L'empressement du vendeur d'assumer un peu de risque et donne le temps d'acheteur pour donner satisfaction les conditions sont comme important (et parfois encore plus important) comme le prix dans des transactions de propriété de développement.

Acheteurs Sont Vendeurs

Avant que vous ne décidiez d'acheter une propriété, vous devriez l'évaluer aussi objectivement que possible. S'est exprimé au microscope et l'essai d'identifier des objections que les acheteurs dans l'avenir pourraient avoir quand vous allez vendre. Bref, en achetant, pensez comme un vendeur parce qu'un jour vous serez celui. Quoi que vous achetez devrait avoir l'appel au segment le plus large du marché d'acheteur et se rappeler qu'il n'y a aucun remplaçant d'un bon emplacement. Un bon emplacement est celui qui augmente la valeur de la propriété quant à l'utilisation destinée. Par exemple, quand les constructeurs achètent la terre de développement, ils tiennent compte des facteurs qui réduiront l'appel de la propriété dans les yeux des utilisateurs finaux (des propriétaires), comme l'emplacement dans une rue occupée. D'autre part, s'ils veulent développer la propriété dans l'espace au détail, la visibilité et des hauts comptes de trafic sont critiques.

Ne refaites pas s'Améliorent

La valeur de propriété résidentielle est généralement définie par les utilisations et les prix de vente de confiner aux propriétés "comparables" - ceux ayant les mêmes caractéristiques que votre propriété. La valeur de propriété d'investissement (incluant la terre) est liée au revenu ou au bénéfice que la propriété peut produire, immédiatement ou en bas la route. La valeur n'augmentera pas dans la proportion directe au coût d'améliorations complémentaires si des valeurs de propriété environnantes sont égales à ou moins que la valeur de la propriété sans les améliorations complémentaires. Par exemple, vous vivez dans une subdivision des maisons qui ont des garages attachés à deux voitures et vendent à 250,000 $. Il y a quatre ans, vous aviez un garage isolé à trois voitures construit dans votre arrière yard parce que vous avez voulu plus d'espace de garage. Maintenant vous avez votre propriété en haut pour la vente pour 300,000 $. Même si vous trouvez un acheteur désirant payer votre prix, le prêteur de l'acheteur fera faire une évaluation pour s'assurer que la propriété évalue pour le prix d'achat. L'acheteur idéal dans cette situation serait quelqu'un qui veut l'espace de garage mega et peut ou payer en argent comptant ou n'a pas besoin d'une hypothèque pour plus de 80 % du prix d'achat.

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